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住宅の売却に関して
住宅を売りに出したい時は、住宅がいくらで売れるかが、次の住宅購入費用のカギになります。
新しく買う住宅の頭金は、現在の住宅の売却価格から住宅ローンを差し引いた金額にある程度のお金を足して、払う形になるようです。
スムーズに行うためには、まずは売却をきちんと確定する動きを作っていきましょう。
通常は売却をきちんと確定してから購入の計画を練る感じになります。
もし、購入を先に考えているようであれば、購入時に「買い替え特約」といった契約をつけて、売却が予定通りに行かなかった購入の契約を白紙に戻せる状態にしておくことです。
単に買い替えを検討しているなら、ローンは物件の引き渡しまでに全額返済しておきましょう。
仮に売却価格だけで返済できないなら、買い替えローンなるものを利用しましょう。
住宅を売却してもローン返済は続くことがあります
土地の価格が低迷しているときでは、たいていの物件は買った時の値段より安くしか売れないようです。
家賃並みで買えることをうたっている物件は、それがさらに安くなります。
本来、安いことが売りだった物件ですから売る時も当然安くなるという事です。
たまに、安く買って高く売ることを夢見ている方もいますが、中古物件で売り主に売り急ぐ事情がある場合以外に、安く買ったものが高く売れるようなケースはほとんどないです。
５年後にローンをも支払えなくなったとしますと、売れる値段は買った時の値段の３分の２ほどになっている可能性があります。
しかし、ローンは返している間は、利息を払っている計算になっているので、全体の９割ぐらいは残っているはずです。売ったとしても、残額が残って返済は続くことになります。
防ぐためには購入時に売却を考慮したシミュレーションをしてみよう
物件に関しては、売らないでおこうと思っても、ローン返済ができなくなると金融機関に差し押さえられて、競売にかけられるという事になる可能性もあります。
もしくは、住宅を貸して、自分たちは安い賃貸に移ろうかと考えることもあります。
しかし、家賃水準が低いエリアでは、実際に家賃専用の住宅よりも設備充実で広かったとしてもそうそう高く貸せない状況のようです。それに人に貸すには、内装を変えたり、手を入れる必要が出てきますので、余計に支出を伴います。貸そうと思っても支出ばかりかかってしまい、損をするようなことが多いようです。
こういった事態に陥らないためには、購入を考えた時点で、購入予定の物件を売ったり貸したりしたらどうなるかシミュレーションしておくことです。
支出については「【支出】住宅購入時に自分の支出に計画性を持ちましょう」により詳しい解説をしています。
住宅の売却をスムーズに行うためには
なんらかの理由で住宅を売却しないといけなくなる可能性もあります。
夫の転勤やその他家族の事情など色々と理由があると思います。
そのような際には、よりスムーズに行いたいものです。価格の査定から引き渡しまでの流れをきちんと把握してください。
では、最初に自分の住宅がどれくらいの価値になっているのかというのが問題です。
査定というものです。
不動産業者に依頼するのが通常ですが、査定自体は無料の行為なので、いくつか複数の業者に見積もりを取ってみましょう。
物件の価格の相場が分かるようになりますので、自分で物件の価格の感覚がつかめるようになるでしょう。
そうすれば、どの業者に頼むのが一番か分かると思います。また、その打ち合わせの最中などにも信頼できる業者かどうか判断できるでしょう。
住宅の価値については「【価値】資産価値を生む不動産物件」に詳しく解説しているのであわせて読んでみてください。
では住宅を売る時に高く売るためにはどのようにすればよいのでしょうか
住宅を売る時には、なるべく高値で売りたいと思うのが普通の人の願いなのではないでしょうか。
では、どのようにしておくことが高値で売るようにできるのでしょうか。
それは、常日頃からの住宅のメンテナンスでしょう。
いかに日頃から、あまり汚く使わず丁寧に住宅の手入れを行っているかです。また、リフォームしてから売りに出すというのも特になるケースもあります。
また、購入希望者が見に来た時の印象も大切です。
購入希望者が来る前に、簡単に住宅の中を掃除しておき備えておくと良いでしょう。質問に対してもきちんと答えられるようにしておきましょう。
下見に来た購入希望者に安心感を与えます。売り主として、できることはすべて行ってください。
そうすれば、自分たちに有利な価格で売却できるでしょう。
住宅のメンテナンスについては「【メンテナンス】住む人の期待に応える住宅メンテナンスの習慣化とは」により詳しい情報を掲載しています。
住宅売却のための仲介会社の選び方
住宅を売却するための仲介会社ですが、色々と考え方はあります。
基本的には、住んでいる住宅を分譲した会社に頼んでみることです。
現在の住宅を分譲したなら、住宅の事情を知っているはずです。こちら側の希望も知っており、話が早くすみます。
また、買い替えたい物件を販売している会社に頼んでみるというケースもあります。
こちらの場合、売りと買いを一気に同じ会社で行う事ができるので、販売時期や引き渡しの時期の調整がしやすいです。
売れない場合など、購入のキャンセルも簡単にでき、購入を促したいので、売却に関してかなり力を入れて対応してくれることが期待できます。
このように、上手く仲介会社を利用することも一つの手だと思います。他にもチラシで売り物件を募集しているとか、住宅情報誌などでも探すことができます。
住宅を売却する際の条件交渉とは
住宅を売却するときの交渉ですが、媒介契約が一般媒介と専任媒介なら自分でも買い主を探せますが、専属の業者であるようなら営業力に任せます。
条件にもよりますが売り出し価格で即決という事は少ないので、購入希望者が見つかったら価格や条件等の交渉をします。
高値で売りたいのは当然ですが、最終的に買い手がつかないのも困ります。ある程度の値引きも必要なのではないでしょうか。
自分たちの希望ばかり押し付けて、せっかく売れるような機会をみすみす逃してしまう可能性のないようにしましょう。その際の交渉は、できるだけ専任の業者に任せるのがベストですが、まかせっきりというのもどうなのでしょうか。
ある程度自分たちも関与しておくようにしましょう。
安心できる売買制度
失敗することのないよう、安心できる売買制度を積極的に活用しましょう。そういったリスクを減らすためにも便利な制度があります。
「買い替え特約」「買い取り制度」「買い替えローン」という３つの制度です。
買い替え特約
「買い替え特約」は新居を購入するのに、売却がスムーズにいかなかった場合にキャンセルができるというものです。
買い取り制度
また「買い取り制度」は、予定内に売却できなかったときに、仲介会社が買い取りをしてくれる制度です。
買い替えローン
「買い替えローン」とは、売却をしたが結局ローンが残ってしまい、新たに購入した住宅ローンと合わせて両方の買い入れが可能になるローンのことです。そのほか、銀行によるつなぎ融資などもあります。
これは、購入代金がねん出できなかったり、フラット３５が下りない場合に利用する融資です。
融資については「【融資】住宅ローンの融資についてあれこれ」に詳しく解説しているので読んでみてください。
住宅売却時にかかる税金
マイホームを売却するときには、どういった税金がかかるのでしょうか。
せっかく手にいれても、手放す時に売却額が大きい場合は課税対象となる可能性があることを覚えておいてください。
不動産所得は、総所得の一部として課税対象となります。土地や建物の場合、譲渡所得はそれ以外の所得とは別で、所得税と住民税がそれぞれ課税されます。また、住宅を譲渡した場合、その収入から所得費用と譲度費用を引いた額のうち3000万円以下は非課税という特別控除があります。
3000万円を超えていても、課税されるのは超過分のみとなります。
もし、建物や土地を10年を超える機関所有していた場合は、税率の軽減措置が受けられるようになっています。長く所有していればそれだけのコストが優遇されるのです。
税金全体については「【税金】住宅の税金について広く浅く」により詳しく掲載しています。
賢い住宅売却のし方のまとめ
賢い住宅の売却方法は想定されることを事前にまとめておき売却査定から次の住居に引っ越すまでのプランをシミュレーションしておくことです。
税金などの知識は不動産会社に頼ったりしてもよいですが不動産会社も利益をあげたいため自分たちで学びプランをシミュレーションすることが大切だと考えています。
さまざまな売却方法があるためあらゆる選択肢をまずは学んですすめていきましょう！
信頼できる不動産会社については「信頼できる不動産会社について」に詳しく解説しています。
住宅の売買については「住宅の売買時にはおさえるべきポイントがある」にも詳しい情報を掲載しているのであわせて読んでみてください。