【住宅価格】住宅の価格の設定方法

投稿日:7月 14, 2019 更新日:




一戸建て住宅の価格の決められ方

一戸建て住宅の価格の決められ方は、さまざまな条件により決まってきます。具体的には、土地などの立地条件、建物自体のグレード、諸経費用・利益などです。

中でも立地条件となっている土地が、かなりのウエイトを占めています。

駅からどれくらいの距離にあるか、またその周辺環境、土地の形、用途地域なども大切です。

建物自体としては、外壁や屋根などの内外装、キッチンにかかる費用などにより価格が変動します。

同じグレードの建物でも、価格に差が出てくることがあります。

同じものでも、日当たりが悪かったりゴミ置き場の近くにあったりする場所は、安い傾向にあります。

土地の面積が同じでも、建物自体の値段が変わらなくても東南角地に立っているということで、金額が高くなることがあります。

物件の規模による住宅価格

物件の開発規模によっても、値段は変わってくることもありますので、きちんと覚えておいてください。

一戸建て住宅の場合、1戸から100戸以上の開発など様々な団地としての開発があります。こういった、団地開発の場合、市街地に比較的近い所に建設されており、立地条件が良い所が多いです。

また、100戸以上の団地ですと、駅や市街地から遠い場所に建設されることが多いですけど、生活環境はとても良いです。住宅地として日常生活が完結できるため、人気は高いです。

子供を育てるという点において、とても快適で良い環境と言えます。

お子さんの住宅設計については「【子ども】住宅設計と子どもについて」を参考にしてみてください。 

ただ、それだけの広い敷地を確保するのが難しく、新築の大規模団地はあまり見かけなくなっているようです。

きちんと、家族間で話をしてどういった環境で暮らすことを望むのか意思統一をしていきましょう。

快適な住宅については「住まいを快適にするための住宅設計」や「家族に考慮した住宅設計」を読んでみてください。

物件の値段を自分で見極められるようにしましょう

住宅の値段の付け方は非常に分かりにくいと一般的には考えられています。同じ建物内で同じ間取りであったり、同じ広さの部屋でも位置が違う事により別の商品になり、完全に同じ商品として比較が難し語りするためです。ただ、確かに難しいですがそれなりにやり方もあります。

一つは、相場価格から価格の妥当性を知る。2物件で悩む場合に価格の決まり方から損得を見分ける。といった2種類の方法があります。

その2種類の見分け方を身につけましょう。こういった知識を身につけることにより、不動産に対してアレルギーがなくなり、自分で判断するだけの物差しができてきます。

この2つの判断力を基にさまざまな物件を見て自分に合ったものを購入するべきです。

相場における物件の値段を調べるための方法

相場から、購入対象物件の値段を検討する場合のやり方はどのように行ったらよいのでしょうか。これに関しては、民間の不動産情報会社などからデータが出ています。

物件・エリアが決まっているようでしたら、アトラクターズ・ラボの「住まいサーフィン」が役に立ちます。各物件の情報ページにはその物件の脇に、ボタンがあり、それをクリックすると、また沿線、駅の相場が分譲物件75㎡辺りの価格、坪単価、賃料、利回りで表示されるようになっています。

そのため、これを見れば相場と比べて対象となる物件が高いか安いかが分かるようになっています。

ここで見られる情報は首都圏マンションに限られています。それ以外の情報は国土交通省「土地情報総合システム」が良いでしょう。

物件の値段の構成要素とは

複数の物件の間で迷っている場合について、価格のなりたちを知っておいた方が選択ができるようになります。

では、どういった要素で決まるかというと、土地代金、建築費用、利益、営業経費、といったものから住宅の価格が決まってきます。とはいっても、なかなかどれくらい建築費用にかけられているか、利益をいくら上乗せしているかなど知る手だてはないです。

一つわかるのは、公表されている土地代です。その土地代も実際に取引された価格ではありません。比較する手段としては、土地価格を調べることです。ただし、土地価格には毎年3月に公表される公示地価と9月に公表される基準地価があります。

どちらも、基準値と呼ばれるものを選んでその場所の価格で表します。その他にも路線価というものがあり、相続税や贈与税を計算するための数値です。

公示地価の8割の値で表示されていて、この値が全国のたくさんのところで公表されており、比較しやすく便利です。

さまざまな物件価格について

年数がたっても価格が下がらない物件とは

住宅も骨董品と同様に、希少性が高いという点が値段が高いポイントですが、骨董品の場合は年代がたてばたつほど希少性が増してきて値段が高くなる傾向にありますが、住宅の場合は古くなればなるほどマイナス要因になってしまいます。

ただ、古くなっても値段が落ちないような物件もあります。ごくまれなことですが、広尾ガーデンヒルズなどです。

物件建設後20年以上経過しますが、いまだに物件価格が落ちていない状況にあります。

住戸によっては立地条件により価格が上がっているケースもあるようです。このように、駅から5分以内という立地条件にありますが、当時の部屋の広さをかなりとっていたり地下に駐車場があったりなどの先進性と行き届いた管理にあるようです。

価格の安い物件には注意を

あまりに安い物件には注意しましょう。価格でも不安に感じるような値段の物もあります。

住宅価格の要素は、土地、建物、経費、営業利益からなっています。ですので、それを考えると20%以上安くなるというのは何かあると考えてみるべきです。通常、営業努力だけでは20%以上安くすることはできないです。きちんと、確認して購入を検討してみましょう。

ただし、次のように中古物件で個人が売り切りたいという希望がある場合、新築物件でも残り1軒、2軒といった場合などでも損をしてでも中途半端に残しておきたくないために売り切ろうとして安くすることがあります。

どうして、そのような値段になったかをきちんと調べて、考えて購入しましょう。

間取りや敷地面積により変動する住宅価格

住宅価格は、間取りや敷地面積によって変わってきます。部屋数が少なくて、なるべくシンプルな形状の建物ですとその分値段も安くなります。

また、トイレにある便器一つとっても安いものから高いものまでたくさんあります。

柱でも一本何十万円の物から数万円となるものまでたくさんあるのです。

このように住宅価格は、いろんな設備となっている小さなパーツの集合体です。

その集合体で住宅価格はだいたい決まってきます。

ただし、重要な要素である住宅の基礎部分、つまり骨格や土台などの部分はなるべく良いものを使用するように設計しましょう。

とにかく、基礎となる部分です。安易に安いものにして手抜きをしないことです。それが万が一に備えた時の対策になります。

中古住宅の値段の付き方

中古住宅の価格はこうして決められます。マンションの場合、立地条件と建物の条件、専有部分の状態、マンション内での販売状況、周辺マンションの販売状況、売り主の事情といった要素になります。

1戸建て住宅の場合、土地の価格、建物自体の価格、周辺1戸建て住宅の販売状況、売り主の事情といった具合になります。

中古住宅を購入するときは、売り出している理由が必ずあるので、その理由を確認しましょう。良くあるのが、そばに高層マンションが建ったり近くに工場ができたりして価格が落ちているものがあります。

特に相場より以上に安かったりした場合、何かあると考えるべきでしょう。

購入前に中古住宅の場合、登記謄本を確認することが大切です。

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