【フラット35】フラット35の活用方法とメリット

投稿日:7月 14, 2019 更新日:




最近注目のフラット35とはどんなローンだと思いますか。

最長35年間固定梨で比穀的金利水準も低い住宅金融支援機構と民間が提携したフラット35は、最長35年間の全期間固定金利型ローンです。

長期間で安い固定金利型ローンは、民間機関独自の開発が難しいこともあって、かつての公庫融資に代わる存在として、利用者が増えている状況です。そこで、このフラット35とはどのようなものでしょうか。

まず、フラット35には、民間金融機関が個人に融資したローン債権を買い取るタイプと、融資保証というタイプが存在しています。

現在主流の買取型は購入時のみが対象となっているが、保証型では借り換えも可能とする機関があります。保証型を実施している機関は少ないのが現状ですが、今後は主流になっていくと思われます。購

入時だけではなく、借り換え時の利用も増加していくでしょう。

融資については「【融資】住宅ローンの融資についてあれこれ」に詳しく解説しているので読んでみてください。

フラット35の活用に関して

フラット35では、抵当権設定登記を終了してからの融資の実行ということになります。その時まで住宅メーカーなどが待ってくれればよいのですが、待ってくれない時、、銀行などの「つなぎ融資」を利用することになります。


申込時ではなく実行時の金利か適用されることに気をつけてください。つなぎ融資には、手数料や利息もかかってきます。金利3%、3,000万円、2ヵ月としても、金利だけで7万5,000円の負担となりますので、前もって予算に入れておかないと資金計画に支障をきたすので注意が必要です。

予算に関して「【予算】住宅づくりは予算との戦いです。」に詳しく掲載しています。


申込時ではなく実行時の金利か適用されることに気をつけてください。つなぎ融資には、手数料や利息もかかってきます。金利3%、3,000万円、2ヵ月としても、金利だけで7万5,000円の負担となりますので、前もって予算に入れておかないと資金計画に支障をきたすので注意が必要です。

物件によっては、審査合格の許可から、実際の入居まで期間が1年以上かかることがあります。住宅ローンは申し込み時点での金利ではなく、融資実行時の金利が適用されます。

それまでに金利が下がっていれば返済金額も減るわけですが、上がっている場合だと予定していた返済額より多くなる可能性があるので、金利動向に細心の注意を払う必要があります。

フラット35の利用に関しては、融資決定までの流れが住宅を一から建てるときと、新築住宅を購入するとき、または中古住宅を購入するときなどで変わってきます。

1からの住宅購入の場合は、まず借入申込みが必要になります。他方で、新築住宅の場合は、売る主が設計検査を申請して、審査が通過した物件のみフラット35の利用が可能となっています。

中古住宅の場合、物件検査をするだけで借り入れの申し込みができるようになっています。審査が通過したら、基準に適していることを示す適合証明書が必要になります。

このようにフラット35には、細かい決まりがありますが、建築基準に踏み込んだローンということで仕組みとしてはしっかりしたものになっています。

フラット35とはどのようなものなのでしょうか。

住宅ローンの主役となっているフラット35とはどんなものなのでしょうか。公庫融資の代わりとして、住宅ローンの基本となっているのがフラット35というものです。フラット35には二つのタイプがあります。

買取型と保証型の二つです。

買取型とは、ローンの債権の住宅金融支援機構が買い取るタイプのことです。そして保証型というのは、住宅金融支援機構が金融機関に対して債権の保証をするタイプということです。

基本的には、金利や融資金額なども変わりはないのですが、取り扱っている金融機関の数が、買取型の方が圧倒的に多いのが現状です。

買取型が現在の主流として、定着しています。かなりの利用者が多いことで知られていますので、金融機関に聞けばすぐに対応してくれるでしょう。

最近主流のフラット35の生まれたいきさつ

全期間固定金利型というのは、多くの金融機関が取り扱っていますが、一定の資金力がないと、低利で提供することができず、独自のローンとして低金利ローンを打ち出しているのは、三大メガバンクといった大手銀行だけというのが現状です。

SBIモーゲージや、一部のモーゲージバンクも扱っていますが、それはごく例外的な存在と言えます。そういった状況で、最近の主流は、住宅金融支援機構が民間と提携して運営しているフラット35です。

2007年4月、住宅金融公庫が独立行政法人住宅金融支援機構に衣替えするに伴って、個人向けの直接融資を基本的に廃止しました。

それに代わって、民間機関を支援するために誕生したローンプランということです。

フラット35の最大のメリットとは。

フラット35の最大のメリットとは何でしょうか。

それは、長期にわたる固定金利型であるという点です。これは、大変お得な金利プランなのではないでしょうか。経済状態によって、金利が上がっても固定型なので、借入時に返済額がトータルで分かるようになっています。ですので、返済計画を大変立てやすくなっています。

また、最高限度額も8000万円までとなっており、保証人や保証料、繰り上げ返済手数料なども不要となっていることもメリットと言えるでしょう。

しかも、フラット35を利用するには、所定の建築基準をクリアする必要があります。この基準はきびしいものとなっており、逆に言うとこの基準に沿っていれば質の高い住まいが手に入るという事でもあります。

返済条件の変更などにも応じてくれるきめ細かさもあります。

フラット35を利用した場合の返済額

フラット35を利用したい場合、どれくらいの割合の借り入れの返済額が毎年可能になるかは、その借り手の総年収によります。年収にして400万円以下の人は、30%以下で、年収400万円以上の場合35%以下となっています。

当然、総年収が高くなるにつれて、自分の返済可能な金額もゆとりが出てくるので上限額が上がってくる仕組みとなっています。

最大限借りる場合の金額は、8000万円までで、最小限度は100万円以上の借り入れがなくてはいけないようになっています。

また、以前は建設費もしくは購入日の9割までという事でしたが、現在では総費用の100%の利用が可能となっています。

つまり、年収の条件がクリアとなっていれば、頭金なしの100%全額ローンという組み方も可能となっています。

フラット35のさらに上のフラット35sとは

フラット35とは違って、フラット35sというものがあります。覚えておいてください。このフラット35sというのは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性、可変性について一定の基準を満たしているという優良住宅に関して、当初の10年間を金利が0,3%優遇されるという制度です。

大変、借り手には優遇されている制度なのではないでしょうか。こちらの場合、10年という期間限定のローンプランですが、さらに建築基準を厳しくしたもので、20年間金利が優遇されるタイプもあります。

このように、金利優遇にはそれなりに建てるための基準がかなり厳しく設定されていることが多いです。

しかし、そういった建築基準が厳しいという事は、裏を返せばそれなりにしっかりした住宅が立てられるという一石二鳥なことなのではないでしょうか。

フラット35sを受けるためには。

フラット35Sというローン金利を受けるためには、適合証明書を物件の検査照明機関から受け取る必要があります。実際に融資前までに、その適合証明書を受け取ればフラット35Sというローン金利を受けられるでしょう。

厳密に言うと、設計検査と中間現場検査というものがあります。竣工現場検査というものもありますが、検査の一部を省略化して検査照明を受け取ることなども可能です。

それなりに金利優遇プランを受けるには、さまざまな検査がありそのためのステップもかなりあるという、多少手間のかかる部分がありますがローン総額が減らせるというのであれば、それでも良いのではないでしょうか。

フラット35Sというさらに金利が優遇されているローン金利も覚えておいてください。

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